Ανάγκη για ένα νέο υπόδειγμα στεγαστικής πολιτικής

Βασίλης Τσούτσης, φοιτητής Οικονομικών Επιστημών ΠΑΜΑΚ

Ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που απασχολεί ολόκληρη την Ευρώπη και ιδίως την Ελλάδα, αποτελεί η παρατεταμένη στεγαστική κρίση, τα αποτελέσματα της οποίας βιώνουμε όλοι μας καθημερινά. Στο πλαίσιο αυτό, παρατηρείται η συστηματική αύξηση των τιμών των ενοικίων, η επιβάρυνση του διαθέσιμου εισοδήματος των πολιτών, καθώς και η διαρκής επιδείνωση των στεγαστικών συνθηκών.

Η περίπτωση της Ελλάδας

O περιορισμένος αριθμός ακινήτων προς ενοικίαση, σε συνδυασμό με την μείωση της ιδιοκατοίκησης και την υψηλή ζήτηση, έχουν εκτοξεύσει τις τιμές των ενοικίων, οδηγώντας ενοικιαστές και επίδοξους αγοραστές σε απόγνωση. Ενδεικτικά και σύμφωνα με την Eurostat:

• To 45.5% των Ελλήνων, καθυστερούν να πληρώσουν είτε το στεγαστικό δάνειο, είτε το ενοίκιό τους.
• Το 74,6% των ενοικιαστών στην Ελλάδα, δαπανούν πάνω από το 40% του εισοδήματος τους για το ενοίκιο.
• Το 72% (!) των νέων από 18 έως 34 χρονών, μένουν στο παιδικό τους δωμάτιο.

Που οφείλεται;

Το κυρίως ζήτημα, οφείλεται στο γεγονός ότι η ζήτηση για ενοικίαση είναι μεγαλύτερη από την υπάρχουσα προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση, οδηγώντας έτσι σε διαρκή αύξηση των τιμών.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατη εκτίμηση της τράπεζας Πειραιώς, λείπουν πάνω από 200.000 σπίτια από την αγορά. Παρά τη σημαντική αυτή έλλειψη, το κράτος μέσω παρεμβάσεων, αντί να αυξήσει την προσφορά, μεγαλώνει τη ζήτηση, εκτινάσσοντας τις τιμές ακόμα και στις λαϊκότερες γειτονιές. Ειδικότερα, αυτό προκλήθηκε μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου», το οποίο στόχευε στην αγορά περίπου 3500 (υπαρχουσών) κατοικιών, με χαμηλότοκα χρηματοδοτούμενα δάνεια. Αντίθετα, σε αναφορά άλλων χωρών που εστίασαν στην κάλυψη της προσφοράς, η Ισπανία για παράδειγμα ενέταξε στο Ταμείο Ανάκαμψης την κατασκευή 20.000 κοινωνικών κατοικιών.

Συμπληρωματικά, ιδιαίτερα σημαντικό παράγοντα όξυνσης του φαινομένου, αποτελεί και η ανεξέλεγκτη βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων, που παρατηρείται τα τελευταία χρόνια στην αγορά. Την ίδια στιγμή, το διαθέσιμο οικιστικό απόθεμα προς μακροχρόνια μίσθωση μειώνεται, χωρίς να μειώνεται και η ζήτηση για τα αντίστοιχα διαμερίσματα. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη συμπίεση της αγοράς και την ανεπάρκεια κάλυψης των στεγαστικών αναγκών του μόνιμου πληθυσμού, οδηγώντας πολλές φορές στον εκτοπισμό του.

Επιπρόσθετα, η Golden Visa της Ελλάδας αποτελεί μια εκ των πιο περιζήτητων στο κόσµο, γεγονός που προκαλεί µεγάλες ανατροπές και στρεβλώσεις στον χάρτη της κτηµαταγοράς. Μάλιστα, την δεκαετία 2013-2023 εκδόθηκαν 17.182 άδειες σε άτομα από 108 διαφορετικές χώρες. Ταυτόχρονα, η πρόσφατη αύξηση του ορίου της στις 800.000 ευρώ δεν άλλαξε ουσιαστικά την εικόνα, απλώς μετέθεσε το ενδιαφέρον σε πιο ακριβές περιοχές και πολυτελείς κατοικίες.

Πηγή: Καθημερινή, 2024

Λύσεις 

Η μείωση ενοικίων και τιμών των ακινήτων μπορεί να επιτευχθεί μέσω διαφόρων στεγαστικών πολιτικών, που άλλοτε στοχεύουν στην βραχυχρόνια ανακούφιση των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων και άλλοτε στην μακροπρόθεσμη στρατηγική για προσιτή στέγαση. Υπό τους όρους αυτούς, ορισμένα πιθανά μέτρα που μπορούν να υιοθετηθούν και συμβάλλουν στην αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, αποτελούν:

Θέσπιση νέου Θεσμικού πλαισίου:

Θα πρέπει να δημιουργηθεί το κατάλληλο θεσμικό πλαίσιο, ώστε να υπάρχει ουσιαστικός έλεγχος της κτηματαγοράς, στοχεύοντας παράλληλα στην τόνωση της προσφοράς ακινήτων. Ειδικότερα, ορισμένες από τις προτάσεις αφορούν :

1. Νομοθέτηση ανώτατου ορίου διάθεσης ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση από φυσικά πρόσωπα. Σε περίπτωση που το όριο υπερβληθεί, θα πρέπει να ορίζονται ως τουριστικές επιχειρήσεις, προκειμένου να φορολογηθούν ανάλογα.
2. Τα ακίνητα των τραπεζών και των funds, θα υποχρεώνονται να βγουν στην αγορά είτε προς πώληση-ενοικίαση, είτε μέσω εταιρειών διαχείρισης ακίνητης περιουσίας, ώστε να μην κατέχουν κενά διαμερίσματα πέραν της πενταετίας.
3. Θέσπιση κανονισμών οι οποίοι περιορίζουν τις αυξήσεις των ενοικίων και προστατεύουν τους ενοικιαστές από αυθαίρετες αυξήσεις.
4. Θέσπιση περιορισμού βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέχρι τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Σε περίπτωση υπέρβασης θα πρέπει να υποβάλλεται αίτηση για άδεια αλλαγής χρήσης.

Φορολογικά Κίνητρα:

Αναγκαία είναι η κατάρτιση ενός νέου άρτιου φορολογικού σχεδίου, το οποίο θα αποδίδει κίνητρα σε ιδιοκτήτες, με σκοπό την αποσυμφόρηση της αγοράς και κατ’ επέκταση τη μείωση των ενοικίων. Συγκεκριμένα θα πρέπει να υπάρξει :

1. Παροχή φορολογικών κινήτρων για επενδύσεις ανέγερσης κατοικιών, τα οποία θα ενοικιάζονται σε προσιτές τιμές.
2. Υποστήριξη μέσω φορολογικών κινήτρων σε ιδιοκτήτες οι οποίοι προσφέρουν κατοικίες για μακροχρόνιες μισθώσεις, σε σταθερές ή χαμηλές τιμές.
3. Υποστήριξη μέσω φορολογικών εκπτώσεων για την ανακαίνιση και συντήρηση υπαρχουσών κατοικιών.
4. Απονομή φορολογικών κινήτρων για επενδύσεις σε κοινοτικά έργα κατοικιών, τα οποία στοχεύουν στη δημιουργία προσιτής στέγασης.

Ανάπτυξη Νέων Κοινωνικών Κατοικιών :

Δημιουργία δημόσιων ή μη κερδοσκοπικών οργανισμών που θα παρέχουν προσιτές κατοικίες στους κατοίκους με χαμηλό εισόδημα, για ενοικίαση σε προσιτές τιμές. Μακροχρόνια, αποτελεί μία εκ των αποδοτικότερων λύσεων για ανάσχεση των τιμών και ανακούφιση των νέων, ευάλωτων και των αστέγων.

Σε αυτό το σημείο, είναι πολύ σημαντικό να επισημαίνουμε πως όλες αυτές οι αλλαγές θα πρέπει να επιβλέπονται από ένα φορέα, που θα αξιολογεί την κάθε περίπτωση, θα εντοπίζει τις παραβάσεις και θα ευθύνεται εξολοκλήρου για την εύρυθμη λειτουργία του νέου θεσμικού πλαισίου της κτηματαγοράς.

Το παράδειγμα της Βιέννης

Η Βιέννη διατηρεί σταθερά την πεποίθηση, ότι η στέγαση αποτελεί ένα ανθρώπινο δικαίωμα. Έτσι λοιπόν, η Βιέννη συγκαταλέγεται ανάμεσα στις καλύτερες πόλεις στον κόσμο, αναφορικά με τη ποιότητα ζωής και τη βιωσιμότητα. Ωστόσο, μία πόλη μπορεί να είναι βιώσιμη, μόνο αν υπάρχουν κατάλληλες στεγαστικές λύσεις.

Συγκεκριμένα, ο τοπικός δήμος είναι ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης ακινήτων στην Ευρώπη, ενώ περίπου 600.000 άνθρωποι, συμπεριλαμβανομένων οικογενειών της μεσαίας τάξης και νέων επαγγελματιών, ζουν σε επιδοτούμενες κατοικίες υψηλής ποιότητας, που ανήκουν στο δήμο. Μάλιστα, στη Βιέννη η ευρεία διαθεσιμότητα επιδοτούμενων κατοικιών έχει μετριάσει και τις τιμές των ενοικίων στην κτηματαγορά, κατέχοντας παράλληλα ρυθμιστικό ρόλο.

Επιπρόσθετα, τα δημοτικά ακίνητα (Gemeindebau) διατίθενται μέσω ενός συστήματος το οποίο βασίζεται σε αξιολόγηση, από την οποία το 80% των κατοίκων πληροί τα κριτήρια ένταξης (εισόδημα κάτω από 70.000 ευρώ). Ακόμη, υπάρχουν και συνεταιρισμοί, μη κερδοσκοπικοί, στους οποίους οι κάτοικοι έχουν την δυνατότητα να αγοράζουν μερίδια. Τα επιδοτούμενα διαμερίσματα μπορεί να κατασκευάζονται είτε μέσω ΣΔΙΤ (σύμπραξη δημοσίου και ιδιωτικού τομέα) ή με επιχορηγήσεις του Δήμου.

Συμπέρασμα

 Συνοψίζοντας, είναι σημαντικό να επισημάνουμε την επιτακτική ανάγκη για ένα μακροχρόνιο πλάνο για τη στεγαστική πολιτική. Δεν θα πρέπει να εφησυχαζόμαστε σε εφήμερες λύσεις που ανακουφίζουν μεν, αλλά δεν αντιμετωπίζουν σε βάθος το πρόβλημα. Συνεπώς, το φαινόμενο αυτό το οποίο ταλαιπωρεί ολόκληρη την Ευρώπη, μπορεί να εξαλειφθεί αποκλειστικά και μόνο μέσω θαρραλέων πολιτικών, που θα δημιουργήσουν τις κατάλληλες βάσεις για μία βιώσιμη καθημερινότητα.

Βιβλιογραφία

Reporter.gr. (13 Φεβ 2024) Στεγαστικό: Η σκληρή αλήθεια, η αναζήτηση λύσεων και η επαρχία.  Reporter.gr

Σοφοκλής Αρχοντάκης In.gr .(09 Νοεμβρίου 2023). Η νέα βόμβα βρίσκεται στα σπίτια της Ευρώπης: Μόλις ξεκίνησε η στεγαστική κρίση. in.gr

Μαριος Χριστοδουλου. Παραπολιτικα. (2024) Πάνω από €2,5 δισ. έφερε η “Χρυσή Βίζα” στην Ελλάδα το 2023 – Τι αλλάζει για να βρεθεί “αντίδοτο” στη στεγαστική κρίση. parapolitika.gr

Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας. ΕΘΝΟΣ. (04.01.2023). Σε στεγαστική κρίση 4 στα 10 νοικοκυριά – Οι βασικοί λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια. ethnos.gr

Παναγιωτης Μενεγος. news247. (30.05.2023). ΤΑ ΕΝΟΙΚΙΑ ΣΤΗ ΒΙΕΝΝΗ ΕΙΝΑΙ ΠΟΛΥ ΧΑΜΗΛΑ ΓΙΑ ΤΙΣ ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΕΚΛΟΓΕΣ news247.gr

Protagon. (7 Ιαν 2023). Βιεννέζικα μαθήματα στεγαστικής πολιτικής. protagon.gr

Ελβίρα Κρίθαρη. Καθημερινή. (11.03.2024). «Στους Ελληνες το πουλάμε 200.000, στους Κινέζους 300.000» kathimerini.gr

In.gr (18 Φεβρουαρίου 2024). Ιστορικό αρνητικό ρεκόρ στις τιμές των ενοικίων στην Ελλάδα – Σε απόγνωση οι ενοικιαστές. in.gr